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发布时间:2023-12-26 21:23:47
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文章编号:350
购买动迁安置小区房屋,原房主未补缴土地出让金导致长期无法过户怎么办?

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日常生活中,由于安置房性价比高,经常有人会购买动迁安置房,但动迁安置房往往由于政策原因、卖家不配合等原因导致购买后可能有无法过户的风险。其中,因为出卖人将房屋出卖给本村集体经济组织之外的成员未补缴土地出让金,导致房屋无法办理过户登记产生的纠纷较为突出,那么作为买受人购买的拆迁安置小区房屋长期无法办理过户怎么办呢?要解决这个问题我们需要首先明确如下几个问题:

      1、问题的成因

      动迁安置房屋占用范围内的土地通常属于村集体所有,因买受人并非动迁安置房屋占用范围内的土地所有权人的集体成员,出卖人将动迁安置房屋出售给非本村集体成员,从一定意义上已经通过出卖行为改变了土地所有权人。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款“批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”的规定,及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”的规定,出卖人将动迁安置房屋出售给非本村集体成员须经原批准取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。但是现实生活中因动迁安置房售价较低,出售人及买受人均不愿意补缴相应的土地出让金,导致动迁安置买卖房屋长期无法办理过户登记,纠纷由此引发。

      2、合同的效力

      根据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款“批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”的规定,及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”的规定,改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金的规定旨在维护政府的土地出让金,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释法释》(〔2023〕13号)第十六条“合同违反法律、行政法规的强制性规定,有下列情形之一,由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的,人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效:(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益,认定合同有效不会影响该规范目的的实现;”此类房屋买卖合同在没有其他导致合同无效的情形下,可认定合同有效。

     3、合同的履行

      如前所述,出卖人将动迁安置房屋出售给非本村集体成员所签订的《动迁安置房屋买卖合同》不因违反法律、行政法规的强制性规定而无效,那么出卖人与买受人签订的《动迁安置房屋买卖合同》是否可以继续履行呢,根据目前的司法实践应当区别两种情况予以对待:

    (1)取得原批准的市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,出卖人可通过签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,由出卖人或买受人补缴相应的土地使用权出让金后继续履行;

    (2)无法取得原批准的市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,或虽可取得原批准的市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,但是出卖人不愿意通过签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,亦或或虽可取得原批准的市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,出卖人亦愿意通过签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,但是出卖人或买受人对补缴相应的土地使用权出让金无法达成一致意见的,此类《动迁安置房屋买卖合同》无法继续履行。

      4、《动迁安置房屋买卖合同》无法继续履行的处理路径

     《动迁安置房屋买卖合同》无法继续履行主要为事实上或法律上的不能履行,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。”的规定,出卖人与买受人可以事实上或法律上的不能履行致使不能实现合同目的,可请求人民法院或者仲裁机构解除合同。(备注:通过仲裁机构需要双方在合同有明确的仲裁条款约定或单独的仲裁协议,而诉讼则由买卖房屋所在地人民法院专属管辖;另外对于此类房屋买卖合同,部分出卖人与买受人可能约定房屋所有权由出卖人保留,买受人仅享有房屋使用权,故对出卖人保留所有权的只要买受人能够行使使用权的,不得以房屋不能办理过户登记为由行使解除权)。

      当然,对于此类房屋买卖纠纷,出卖人与买受人也可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”的规定行使约定解除权。

      5、《动迁安置房屋买卖合同》解除后的责任承担

       根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十七条“合同的权利义务关系终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定,买受人可以请求出卖人返还已经支付的购房款并赔偿因此产生的损失或按照合同约定承担违约责任。

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      在此类案件中房屋没有交付使用的通常为银行贷款或存款利息损失,对于已经交付使用的通常为银行贷款或存款利息损失及装饰装修损失、搬迁损失。其中,对于装饰装修损失装饰装修部分未形成附合的既可以由双方协商或由专业的司法鉴定机构鉴定后由审理案件的人民法院或仲裁机构判决或裁决归出卖人所有,由出卖人对买受人进行补偿(此情形需要出卖人与买受人均同意归出卖人所有),也可以由买受人拆除;但是对于形成附合的只能由双方协商或由专业的司法鉴定机构鉴定后由审理案件的人民法院或仲裁机构判决或裁决归出卖人所有,由出卖人对买受人进行补偿。 

     6、对于动迁安置房屋买卖合同纠纷案件所需要的证据

    (1)民事起诉状或仲裁申请书;

   (2)出卖人与买受人的公民身份证复印件、登记信息(原告或申请人的必须有,被告或被申请人的部分法院或仲裁机构在立案阶段不是必须提供);

(3)《动迁安置房屋买卖合同》;

(4)付款凭证;

(5)贷款资料(含贷款合同、放款凭证、还款流水);

   (6)装修资料(装修合同、购买装修材料、支付装修款的凭证);

(7)与诉讼请求相关的其他证明材料。

备注:其中,(1)至(3)项材料必须有,其他的根据案件情况及诉讼请求区别对待,具体的请咨询并委托律师处理

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发布人:温显俊
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