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发布时间:2023-12-29 10:54:54
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文章编号:356
购买房产尚未过户却被法院查封怎么办?

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   买房卖房乃人间大事,相信不少网友都遇到过因为购买的房产因未及时过户而被法院查封,那么遇到此类情况作为买受人应该怎么做呢?要解决这个问题我们需要首先明确如下几个问题:

   1、问题的成因
   根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”的规定因买房后因未及时办理过户登记房产登记所有权人仍然系原房主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后,应当立即通知被保全财产的人。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”的规定,因因原房主系登记的所有权人,人民法院未确保案件知道执行可能在执行之前或执行过程中依申请或依职权对登记在原房主名下的房产采取查封措施。
   
2、解决方法
遇到此类问题相信不少网友都会 惊慌失措,但是如前所述人民法院采取查封措施的目的只是为了保障案件的执行所以温律师根据自身多年的工作经验给大家总结了如下几种解决方式:
(1)在非因查封具备过户条件的基础上与卖房人协商督促其尽快履行债务或提供与案涉债务相关的担保或尽快归还债务后尽快解除查封,办理过户。
(2)如我们尚欠卖房人债务在查明非因查封及付清所欠房款并且所欠债务足以清偿卖房人所欠债务的情况下,我们可与卖房人及其债务人进行协商或在人民法院的组织协调下将房款直接支付给卖房人的债务人或支付至人民法院指定账户以解除查封并尽快办理过户手续。
(3)如我们尚欠卖房人债务在查明非因查封及付清所欠房款但所欠债务不足以清偿卖房人所欠债务的情况下,我们可与卖房人及其债务人进行协商或在人民法院的组织协调下将房款直接支付给卖房人的债务人或支付至人民法院指定账户并督促卖房人筹足尽快支付尚欠债务或提供亦尚欠债务相当的其他财产进行担保以解除查封并尽快办理过户手续。
(4)在一定情况下,我们也可以直接提出执行异议复议或执行异议之诉请求排除执行,即需要同时满足如下条件:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因我们自身原因未办理过户登记亦或在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。当然在此情况下我们需要准备如下关键证据材料即:(1)合法有效的书面买卖合同(如系商品房还需要提供商品房买卖合同登记备案表);(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据材料如房产交接清单或记录或确认书、视频、证人证言、物管的入住证明、支付水电费、物管费的凭证;(3)付款凭证如发票、收据、收条、付款记录、贷款资料(贷款合同及放款凭证、还款流水);(4)缴纳房产过户税费的凭证及向原房主催促协商过户的书面记录、聊天记录、通话录音、视频、证人证言、有关单位或个人出具的证明材料;(5)房产登记信息(用于证明无其他可用于居住的房屋,限商品房买卖)。
  经验总结,当然对于房产等不动产买卖能够过户的我们应当及时过户,以避免不必要的麻烦。
备注:以上意见仅供参考,遇到具体问题请咨询并委托律师处理。
撰写本文参考法条:
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。 
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款 财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后,应当立即通知被保全财产的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。                                                                                       

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发布人:温显俊
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