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发布时间:2024-01-04 09:33:17
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文章编号:362
预约合同与本合同的区分标准

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裁判要旨:
1、合同有预约合同和本约合同之分。所谓的预约合同,是当事人约定未来订立一定合同的合同。预约合同具备合同的基本形式要件,如果违约将承担预约合同的违约责任。而本约合同,则是当事人为了履行预约合同而订立的合同。本约合同中当事人的权利、义务条款已经完全或者基本完备,具备可履行性。当事人的真实意思表示是区分预约合同与本约合同的根本标准,判断一份合同是预约合同还是本约合同,不应拘泥于合同的名称,而是要看合同是否具备本约合同的主要内容及是否明确约定在将来一定期限内另行订立合同以及合同的履行情况进行综合判断。
2、对于合同具备本约合同的主要内容,并且未明确约定在将来一定期限内另行订立合同,或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的,本约合同成立。
3、对于各方当事人签订的认购书、订购书、预订书、意向书或者备忘录等书面材料能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量,同时未明确约定在将来一定期限内另行订立合同,或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的,一般应当认定合同成立。
4、对于商品房买卖而言各方当事人签订的认购书、订购书、预订书、意向书或者备忘录等书面材料能够确定当事人姓名和住所或者名称、标的和数量、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任约定具体明确,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
5、对于对于商品房买卖其他合同除法律另有规定的外,在能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的,一般应当认定本合同成立。

参考案例一:陈某、甲公司合同纠纷再审案
案号:(2021)最高法民申5329号,审理法院:最高人民法院
来源:中国裁判文书网
裁判观点:
最高人民法院再审认为,本案焦点为是否可以依据案涉协议第R条的约定直接进行股权收购。就此首先应审查R条的约定是本约还是预约。判断双方当事人订立的合同系本约还是预约的根本标准为双方是否有意在将来订立一个新的合同,如果当事人存在明确的将来订立本约的意思表示,即使预约的内容与本约接近,通过合同解释从预约中可推导出本约的全部内容,也应当将合同认定为预约合同。第R条关于股权转让的收购时间、收购方式、支付方式、股权交割等,只做了概括性描述,并不明确具体。且该条明确约定双方对收购方式需要通过进一步协商明确,故包含了双方有意在将来订立剩余股权收购本约的意思表示。结合案涉协议约定的主要内容、甲公司X年9月11日发布的公告以及乙公司在X年9月1日、9月17日做出的股东会决议可知,案涉协议签订的目的在于明确增资及F%股权转让事项中各方的权利、义务、责任,而非针对陈某及案外人陈某某所持的剩余X%股权的收购事项。因此,原审法院认定案涉协议第R条为预约合同并无不当。

参考案例二:沈某某、A公司案外人执行异议之诉再审案
案号:(2021)最高法民申6440号,审理法院:最高人民法院
来源:中国裁判文书网
裁判观点:
最高人民法院再审认为,本案再审审查的重点为:一、二审判决认定沈某某对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行是否有误。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”。据此,除非法律、司法解释另有规定,案外人针对有抵押权的执行标的提出的异议不应予支持。二审判决依据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,认定购房消费者的物权期待权优先于抵押权,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定精神。鉴于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系针对购房消费者作出的特别规定,沈某某主张其作为消费者对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行,就需要证明其同时满足该条规定的三项条件,即“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
就在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同而言,沈某某提交了其与B公司就案涉房屋签订的《认购协议书》,并主张该认购书本质上就是商品房买卖合同。基于一般理解,认购书属于预约合同范畴,系为了订立本约合同而签订的,与作为本约的商品房买卖合同具有不同的法律属性。就案涉《认购协议书》的内容而言,该认购书属于典型的预约合同,其中第Q条明确约定:“定金交付后,双方确定买卖关系,乙方(沈某某)须在7天之内携本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与甲方(B公司)签定《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款。”;第四条约定:“如乙方在本协议第Q条规定的期限内不与甲方签定《商品房买卖合同》及不提供应由乙方提供的其他相关文件,应属乙方违约,则甲方有权解除本协议,并将乙方定购之物业另行处置,所交购房定金不予退还。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》,乙方所交定金充抵应交房款。”该认购书还约定了房屋的坐落、面积、价款、付款方式等要素,但未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项。由此,案涉《认购协议书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的情形,二审判决认定该认购书仅为预约合同,并非商品房买卖合同,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的规定,沈某某的异议不能成立,并无不当。

参考案例三:吴某某、某某小贷公司等案外人执行异议之诉再审案
案号:(2021)最高法民申3781号,审理法院:最高人民法院
来源:中国裁判文书网
裁判观点:最高人民法院再审认为,本案再审审查的重点为:一、二审判决认定吴某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是否有误。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”吴某某申请再审主张本案符合上述规定的情形,对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益,应提供相应的证据予以证明。就前述规定的第一项情形而言,吴某某提交了其与M公司于X年12月10日签订的《某某广场住宅认购书》,并主张“该认购书属于合法有效的书面买卖合同”。
基于一般理解,认购书属于预约合同范畴,系为了订立本约合同而签订,与作为本约的买卖合同具有不同的法律属性。本案中,吴某某与M公司签订的《某某广场住宅认购书》属于典型的预约合同,其中第十一条第2项明确约定:“双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》,待可签订时,甲方(M公司)将电话通知乙方(吴某某)前来签定”;就该认购书的实质内容而言,只约定了房屋的面积、价款等要素,并未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项,尽管其中有付款方式(以酒店供货款冲抵购房款)的约定,但第九条又约定“乙方(吴某某)交付首期房款之日双方签订《商品房买卖合同》后,本协议自行失效,有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容,将以《商品房买卖合同》上注明的为准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”由此,案涉认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,二审判决认定该认购书只是双方买卖房屋的意向书,并非合法有效的商品房买卖合同,有相应的事实和法律依据,并无不当。就此而言,因吴某某未在人民法院查封案涉房屋前签订合法有效的书面商品房买卖合同,吴某某主张其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,缺乏基本的合同基础,不能成立;一、二审判决据此认定吴某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。在本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定、吴某某异议不能成立的情况下,本案是否符合该条其他三项规定已无审查的实质意义。

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撰写本文参考法律依据:
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释〔2020〕17号)第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》 第六条 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同,或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金,能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的,人民法院应当认定预约合同成立。
当事人通过签订意向书或者备忘录等方式,仅表达交易的意向,未约定在将来一定期限内订立合同,或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容,一方主张预约合同成立的,人民法院不予支持。
当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意,符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件,未明确约定在将来一定期限内另行订立合同,或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的,人民法院应当认定本约合同成立。
第三条第一款 当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但是,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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发布人:温显俊
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